Investissement immobilier : comment fonctionne une SCPI ?

Investir dans l’immobilier avec un apport faible et un rendement important : voici la promesse des sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI.

La popularité des SCPI n’a cessé de grimper depuis 2010, pour une raison simple. Elles offrent des rendements attractifs en comparaison des fonds garantis d’une assurance-vie ou des livrets d’épargne.

Quel est le principe d’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier permet en effet d’investir dans des bureaux ou logements, gérés par un bailleur. Le rendement a tourné autour de 4,5 % au cours des dix dernières années. Un  chiffre très attractif mais qui n’est pas sans risque. En effet, le capital placé n’est pas garanti, au contraire de l’assurance-vie ou d’autres produits.

Le principe général est simple. Vous achetez une part de SCPI. Celle-ci vous reverse régulièrement des loyers, en proportion de votre investissement. Vous percevez ainsi régulièrement des loyers sans avoir à vous embarrasser de la gestion du ou des biens.

Depuis plusieurs années, certaines SCPI mettent en avant une gestion responsable de leurs portefeuilles, prenant en compte des critères environnementaux, comme la consommation d’énergie des bâtiments, ou sociaux, comme le bien-être de leurs locataires ou usagers. 

 → Découvrir les exigences du label ISR, qui permet d’identifier les SCPI les plus responsables

Quels sont les risques liés à une SCPI ?

Mais attention, car en cas de chute du marché immobilier, la valeur de vos parts chutera aussi. Comme les SCPI investissent souvent dans le secteur de l’immobilier de bureaux ou de commerces, il est préférable de vous renseigner sur la santé de ce marché en particulier.

Autre risque à prendre en compte : le caractère peu liquide des SCPI, qui peuvent en effet être compliquées à revendre. Assurez-vous donc d’être prêt à investir sur le long terme et à détenir vos parts pendant plusieurs années. L’Autorité des marchés financiers recommande une durée de placement de 7 ans.

L’AMF a publié une liste de points à vérifier avant d’investir dans une SCPI que vous pouvez consulter ici : www.amf-france.org.

Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?

Elle est importante : les revenus fonciers comme les éventuelles plus-values sont taxées.

Les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers que vous percevez chaque mois, sont soumis à une fiscalité différente en fonction du montant perçu. Si celui-ci est inférieur à 15 000 euros, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Dans ce cas, les revenus fonciers bruts font l’objet d’un abattement de 30 %. Ils sont ensuite imposés au taux marginal d’imposition du détenteur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Si les revenus touchés sont supérieurs à 15 000 euros annuels, vous serez taxés au régime réel. Cela signifie que vous ne bénéficierez pas de l’abattement de 30 %.

Lors de la revente de parts, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (15,5 %), soit un total de 34,5 %. Toutefois, elles peuvent bénéficier d’un abattement progressif :

• de la 6e à la 21e année de détention des parts : un abattement de 6 % de l’IR et de 1,65% des prélèvements sociaux
• la 22e année, un abattement de 4 % de l’IR et de 1,6 % des prélèvements sociaux
• entre la 23e et la 30e année, plus aucune fiscalité de type IR n’est due. Un abattement de 9 % sur les prélèvements sociaux est appliqué
• au-delà de 30 ans, le montant de l’impôt sur la plus-value est nul