Comment investir dans l’immobilier locatif

Préparer son projet, négocier son crédit immobilier, et faire de cet investissement un placement éthique : découvrez toutes les clefs pour vous lancer dans l’investissement immobilier locatif.

La façon la plus évidente, bien que pas la plus facile, d’investir dans l’immobilier est d’acheter un bien et de le mettre en location. Nous n’évoquerons pas ici l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Nous nous concentrerons sur l’achat réalisé uniquement dans le but de se constituer un patrimoine. Voyons donc d’abord les avantages et les inconvénients de cet investissement.

Les avantages de l’immobilier locatif

Acheter pour louer est un investissement intéressant car il est possible de ne pas débourser un centime pour le réaliser. En effet, si vous préparez bien l’achat, ce sont vos locataires qui financeront le prêt bancaire que vous devrez souscrire. Vous pourrez ainsi gagner un complément de revenu, en fonction du taux et de la durée de votre investissement. Et, parallèlement, vous constituer un patrimoine.

Les inconvénients de l’immobilier locatif

Les contraintes principales, si l’on retire toutes les contraintes financières que nous évoquerons très bientôt, sont liées à la gestion du bien. En effet, mettre en location un bien, réaliser l’état des lieux, le bail, être présent pour le locataire en cas de problème… Tout cela prend du temps et peut être un frein à l’investissement pour certains. Il existe bien sûr des agences qui se chargent de gérer votre bien pour vous. Toutefois, cela a un coût qu’il faut considérer avant de signer.

Où acheter son bien ?

Il n’y a qu’une règle pour réussir dans l’immobilier : l’emplacement. Car pour que votre investissement fonctionne, il vous faut être certain de limiter au maximum les vacances dans votre logement. Pour cela, il n’y a pas de secret. Il faut privilégier un bien situé à proximité de facultés ou de centres d’affaires. Pensez également à vérifier que les locataires disposeront de transports en commun à proximité, mais aussi de supermarchés, boulangeries… Bref : faites en sorte que votre bien soit le plus pratique, et donc le plus attractif possible pour vos futurs locataires. Les villes étudiantes sont pour moi les plus intéressantes. Elles permettent en effet d’acheter plusieurs petites surfaces qui seront toujours recherchées par les étudiants.

Comment financer son bien ?

La question du financement est bien entendue extrêmement importante, et plusieurs facteurs sont à prendre en compte dans votre calcul.

Le montant des loyers

Pour savoir comment financer votre investissement, il est impératif de calculer la somme dont vous allez avoir besoin pour arriver à l’équilibre. La première chose à faire est de prendre en compte les loyers pratiqués dans la zone dans laquelle vous souhaitez acheter. Pensez à vérifier si vous êtes dans une ville dans laquelle le plafonnement des loyers pourrait s’appliquer. De plus, ne soyez pas trop optimistes en termes de courbe d’augmentation des loyers. Si ceux-ci sont indexés sur l’inflation, ils n’augmentent généralement que de quelques euros par an.

Les charges associés à la gestion du bien

Autres coûts à prendre en compte, ceux qui seront associés à l’entretien et la gestion de votre bien tout au long de la détention du bien. La première charge, et souvent la charge principale, est la taxe foncière. Elle varie en fonction des localisations, mais il ne faut pas oublier de la prendre en compte car elle peut peser sur votre portefeuille. Si vous achetez un appartement en copropriété, vous aurez également à payer les charges pour l’entretien de l’immeuble. Si vous achetez un immeuble, vous aurez certainement à payer quelqu’un pour entretenir les parties communes. Sauf si vous gérez vous-même cette partie également.

Les intérêts du prêt immobilier

Le prêt immobilier est la clef de voûte d’un investissement locatif. C’est ce prêt qui vous permettra d’acquérir un bien et donc de vous constituer un patrimoine ! Le mécanisme d’un crédit est très simple. La banque prête une certaine somme, appelée le capital. A ce capital s’ajoutent des intérêts, qui rémunèrent la banque pour ce prêt. Les taux d’intérêt sont, depuis plusieurs années maintenant, au plus bas. En octobre 2018 par exemple, le réseau d’agences immobilières Cafpi constatait un taux moyen de 1,35 % pour un crédit sur 10 ans, 1,45 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans. Vous l’avez compris, plus vous empruntez longtemps et plus le taux augmente… Mais plus vos mensualités baissent, ce qui peut être très intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Le but est que vos locataires assument la plus grande partie du prêt pour vous. Si vous baissez vos mensualités, vous pourrez bien sûr rembourser votre prêt. Vous pourrez aussi toucher une somme chaque mois et donc vous constituer un revenu complémentaire.

Les frais associés au crédit immobilier

Mais attention, il ne faut pas seulement prendre en compte le taux d’intérêt lorsque vous calculez le coût de votre emprunt ! Plusieurs autres frais s’y ajoutent. Les frais de dossier d’abord. Toutes les banques en pratiquent, soit sous la forme d’un forfait, soit sous la forme d’un pourcentage de la somme à rembourser. Ils peuvent d’élever à plusieurs centaines d’euros.

L’assurance est également une charge importante à prendre en compte. Elle n’est pas obligatoire mais la majorité des banques (la totalité même, à ma connaissance) refusent de prêter si vous ne souscrivez pas une assurance emprunteur. Si vous êtes seul à emprunter, il est conseillé de prendre une assurance à 100 %. Si vous êtes un couple par exemple, ou plusieurs membres d’une famille, vous pouvez moduler ce pourcentage. Si vous êtes en couple et que chacun de vous est assuré à 100 %, cela veut dire que par exemple, dans le cas du décès de l’un des emprunteurs, la banque paiera 100 % du montant restant. Il est donc intéressant d’y souscrire, mais son coût est de plusieurs dizaines d’euros par mois.

Les frais de notaire

Lorsque vous achetez un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. Et ce passage a un coût ! Vous pouvez simuler vos frais de notaire directement via l’outil créé par la profession en cliquant ici : www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire. Avant tout, sachez que le notariat est une profession réglementée. La majorité des frais qui vous seront imputés sont en réalité des taxes qu’ils collectent pour le compte de l’État, des droits d’enregistrement à la publicité foncière. Difficile donc de négocier ces frais. Vous pouvez par contre les inclure dans le montant emprunté, ce qui vous permettra de ne pas sortir cette somme de votre poche.

Les frais d’agence

Lorsque vous faites appel à un agent immobilier, des frais peuvent encore venir alourdir la facture ! Et c’est bien normal, car il faut rémunérer celui qui vous a aidé à dénicher la perle rare. Il est possible de négocier avec l’agent son honoraire ou de le partager avec le vendeur, par exemple. Vous pouvez également inclure ces frais d’agence dans le montant du capital emprunté pour réaliser une opération sans débourser un centime !

Gérer la location

Une fois votre bien identifié et financé, il ne reste plus qu’à le gérer. Pour cela, deux choix s’offrent à vous : gérer vous-même le bien ou faire appel à une agence spécialisée dans la gestion locative. Cette dernière option est souvent obligatoire si vous ne vivez pas à l’endroit de votre investissement. Mais c’est un calcul à faire, car faire appel à ce type d’acteurs a un coût. La gestion d’un ou de plusieurs biens implique la gestion des annonces, des visites du ou des appartements, des états des lieux et des baux. Il existe aujourd’hui sur le Net des baux simples qui conviendront très bien aux locations classiques. Des formulaires type d’états des lieux sont également disponibles.

Si vous faites appel à une agence, sachez que celles-ci sont généralement rémunérées à l’entrée d’un nouveau locataire. Elles n’ont donc pas forcément d’intérêt à assurer la longévité de ces derniers dans votre bien. Sachez également qu’il existe, pour se prémunir de risques liés aux locataires, la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés. Cette assurance coûte entre 2 % et 5 % des loyers, en fonction des prestataires. Mais attention, si vous souscrivez, à respecter scrupuleusement les exigences de l’assureur, afin d’être certain d’être remboursé si jamais vous connaissez un pépin. Pour information, les loyers impayés en France touchent 2 à 3 % des locations.

Comment calculer la rentabilité de l’investissement ?

Pour avoir une idée de la rentabilité de votre investissement locatif, la méthode la plus simple est d’évaluer ce que l’on appelle la “rentabilité nette de frais et de charges”. La seule chose non prise en compte par ce calcul est l’imposition. Ce paramètre varie beaucoup d’une situation à l’autre et peut donc être complexe à résumer en une formule. Mais cela vous donnera déjà une idée de la rentabilité de votre investissement !

Calculer son imposition

En location non meublée

Les modalités d’imposition ne sont pas les mêmes si l’appartement est loué meublé ou non. Dans le cas d’une location nue, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous touchez moins de 15 000 euros par an de loyers hors charges, vous serez imposés au régime micro-foncier, qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 %. Si les loyers dépassent 15 000 euros, vous devez déclarer au réel. Cela veut dire que les charges liées au bien devront être déduites de vos revenus fonciers, ce qui vous donnera un solde appelé bénéfice foncier, ou déficit foncier dans le cas d’un solde négatif. Ce solde sera ajouté à vos autres revenus et soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), dans la limite de 10 700 euros dans le cas d’un déficit.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ? Parmi celles-ci figurent notamment les dépenses de travaux, les charges locatives, les primes d’assurance et les provisions pour charges de copropriété. Sachez que les impôts (oui, la taxe foncière !) ou encore les intérêts et frais d’emprunt sont également déductibles. Vous pouvez consulter la liste exhaustive sur le site des impôts : bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP.

En location meublée

Si vous louez en meublé, votre imposition dépendra là aussi du montant des loyers perçus chaque année. S’il est inférieur à 32 900 euros, vous serez soumis au régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Un abattement de 50 % pourra alors être retenu. Si ces loyers excèdent 32 900 euros par an, vous serez soumis au régime réel. Ce régime vous permet de déduire vos charges. Sachez également qu’il existe deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Le seuil se situe à 23 000 euros par an, ou 50 % des revenus globaux du propriétaire par an. En fonction du statut choisi et de la structure juridique de votre entreprise si vous en créez une, vous devrez donc déclarer vos revenus sous l’un des régimes suivants : l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC ; l’impôt sur les sociétés, ou la micro-entreprise.