Immobilier durable : les SCPI et OPCI ont leur label ISR

Entré en vigueur le 23 octobre, le label ISR immobilier doit permettre aux épargnants d’identifier les SCPI, OPCI et fonds d’investissement alternatifs immobiliers qui respectent des critères environnementaux et sociaux stricts, en plus de faire preuve d’une grande transparence pour l’investisseur. Une SCPI sur quatre aurait entamé des démarches de labellisation.

C’est une très bonne nouvelle pour les amateurs d’immobilier : annoncé cet été, le label ISR immobilier est entré en vigueur en octobre. Il concerne ce que l’on appelle la pierre papier, à savoir les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les fonds d’investissements alternatifs (FIA) immobiliers.

→ En savoir plus sur les SCPI

Ces fonds immobiliers font grossièrement le même métier, c’est-à-dire acquérir des immeubles, les rénover et les louer à des entreprises ou des particuliers. L’épargnant qui investit dans un fonds immobilier achète une ou plusieurs parts, contre lesquelles il obtient une rémunération, généralement annuelle, qui est en réalité une part des loyers payés par les locataires ou usagers.

Les critères ESG dans l’immobilier

Le fondement de ce label est le même que pour le label ISR (investissement socialement responsable) classique : il s’agit de la prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, ou critères ESG. Il aura fallu trois ans de discussion entre les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics pour créer le label, aussi les problématiques ESG ne sont pas nouvelles pour la profession. 

Concrètement, les critères environnementaux dans l’immobilier peuvent se traduire par la mesure de la consommation ou de production d’énergie, la consommation d’eau ou les émissions de CO2, la mesure de la qualité de l’air intérieur, l’impact sur la biodiversité ou sa minimisation, via l’installation de toits végétaux ou de ruches, par exemple.

Côté social, c’est aussi très riche, puisque les acteurs de l’immobilier se sont rendus compte il y a longtemps que de fournir des services à leurs locataires, c’était diminuer le taux de vacance et aussi avoir la possibilité d’appliquer des loyers plus élevés, faisant augmenter la rentabilité du bien. On peut citer parmi les services aux usagers l’ouverture de crèches, l’installation de parkings pour les vélos, de bornes de recharge électrique ou de salles de sport, qui peuvent faire partie de ces critères destinés à augmenter le bien-être des habitants. De manière plus globale, on peut aussi prendre en compte les problématiques de mixité sociale mais aussi les relations avec les prestataires qui gèrent les rénovations.

Enfin, côté gouvernance, certains critères comme les pratiques fiscales ou la lutte anti-corruption peuvent être surveillés. Une bonne gouvernance se traduit aussi par la formalisation d’une politique d’investissement responsable et la constitution d’une équipe dédiée. C’est d’ailleurs l’un des critères nécessaires à remplir pour obtenir le label : il faut détailler les moyens humains mis à disposition pour traiter ces problématiques durables.

Un cahier des charges exigeant

Le cahier des charges du label a été décrit par les professionnels du secteur, et notamment l’Aspim, l’Association française des sociétés de placement immobilier, qui a beaucoup oeuvré pour la création du label, comme particulièrement exigeant et ambitieux. Il s’appuie sur six piliers : 

1. les objectifs recherchés par le fonds : le fonds doit expliquer en quoi ses objectifs sont liés à la prise en compte des critères ESG, que ce soit par exemple un surplus de performance à moyen terme ou des objectifs purement éthiques, comme la réduction de son empreinte carbone. 
2. la notation ESG : le fonds doit expliquer sa méthodologie d’analyse et fournir la liste de toutes les ressources externes utilisées pour évaluer la durabilité des actifs. Il doit détailler la taille et l’expertise de l’équipe dédiée en interne.
3. l’intégration ESG dans la construction et la vie du portefeuille : le fonds doit expliquer comment les critères ESG sont pris en compte, par exemple en expliquant quel est le seuil minimal en dessous duquel un actif ne peut pas entrer dans le portefeuille. Il doit aussi, à tout moment, avoir 90% des actifs du portefeuille qui ont fait l’objet d’une analyse ESG. 
4. la politique d’engagement : le fonds doit détailler sa politique d’engagement avec ses parties prenantes clés, qui sont ici les locataires, les usagers et les prestataires de travaux notamment. 
5. la transparence : le label ISR immobilier va jusqu’à imposer un reporting renforcé : le fonds doit ainsi communiquer sur l’évaluation ESG des 5 actifs les plus performants, des 5 les moins performants et des 5 les plus importants en valeur, en précisant s’il a mis en place des plans d’amélioration. Le label met aussi un point d’honneur à ce que l’information soit donnée mais aussi à ce qu’elle soit compréhensible par l’investisseur particulier. Le but est d’éviter le surplus de jargon qui ne permettrait pas une totale compréhension de la stratégie du fonds ou de ses performances. 
6. les indicateurs d’impact : le fonds doit aussi choisir des indicateurs de suivi qui permettront d’évaluer la performance ESG du fonds dans le temps. 

Les exigences du label ISR immobilier sont bien entendu publiques, et peuvent être consultées par tout épargnant. 

→ Consulter le cahier des charges du label sur le site du Trésor

Quel rendement pour les fonds immobiliers ? 

Le label ISR immobilier est intéressant car il permettra d’identifier les fonds immobiliers durables, sachant que ces placements sont très prisés des investisseurs particuliers pour leur rendement élevé, notable dans un contexte de taux bas.

En 2019, le rendement moyen des SCPI était de 4,4% et selon les estimations, il devrait encore avoisiner les 4% cette année. Le rendement des OPCI était lui de 5,4% l’an dernier, de quoi attirer les investisseurs.

A l’heure actuelle, il n’y a pas encore de fonds labellisés, mais beaucoup d’acteurs se positionnent pour obtenir le label. Selon une étude de MeilleureSCPI.com menée cet été, une SCPI sur quatre aurait déjà engagé des démarches de labellisation ! Parmi celles qui ont communiqué ouvertement sur cette volonté, on a la SCPI PFO2 de Perial AM, une société de gestion qui est engagée depuis de nombreuses années dans un processus durable. Des sociétés de gestion comme La Française ou Primonial REIM ont également annoncé publiquement leur intérêt pour le label.