Allier l’accessibilité du financement participatif et la solidité de la pierre, c’est le pari que font les plateformes de crowdfunding immobilier. Si les rendements sont attractifs, ces placements restent risqués.

ClubFunding, Lymo, Fundimmo, Wiseed, Homunity, Anaxago… Les acteurs présents sur le marché du crowdfunding immobilier sont nombreux.

Et pour cause : avec des rendements proches de 10 %, les épargnants se bousculent pour financer projets de rénovation ou de construction en France métropolitaine et dans les territoires d’Outre-mer.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est complémentaire à un financement bancaire, pour le promoteur. Cela veut dire qu’un projet de crowdfunding immobilier consiste généralement à financer l’apport personnel du promoteur. Apport qui sera complété avec un prêt bancaire.

Un projet de crowdfunding immobilier propose de souscrire à des obligations. Comme pour un prêt, vous avez une mise de départ puis un échéancier qui détaille vos remboursements.

Faut-il investir un montant minimum ?

En général, il faut investir un minimum de 100 euros. Toutefois, certaines plateformes mettent des planchers plus importants. Fundimmo, par exemple, demande un ticket minimum de 1000 euros pour la plupart de ses projets.

Qu’est-ce qu’on finance dans ce type d’opérations ?

Il est possible de financer soit directement le promoteur, soit une opération en particulier. Dans ce dernier cas, le risque est réduit puisque le périmètre de financement l’est aussi. De plus, les risques sont aussi plus simples à analyser. Ils tiennent souvent aux retards des travaux ou de la commercialisation du projet, ou encore à l’invalidation d’un permis. Financer directement un promoteur implique de nouveaux risques. Il faut prendre en compte l’intégralité des projets de l’entreprise, mais aussi la solidité de sa gouvernance, etc.

Quelle est la fiscalité de ce placement ?

Depuis le 1er janvier 2018, les intérêts perçus à la suite d’un investissement en crowdfunding immobilier sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, aussi appelé flat tax. Ce prélèvement est en réalité la somme de deux taxes : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?

Après la défaillance du groupe Terlat, promoteur ayant levé 3 millions d’euros en financement participatif liquidé fin 2017, il est normal que les épargnants se posent des questions. La première chose à faire pour choisir sa plateforme est de vérifier que celle-ci est bien immatriculée à l’Orias, l’organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. C’est obligatoire si la plateforme exerce légalement.

Ensuite, l’ancienneté de la plateforme et son expérience sur la thématique immobilière peut être un bon indicateur de sa fiabilité. De même, la richesse des documents qu’elle présente sur chaque projet peut vous aiguiller. N’oubliez pas non plus que les plateformes effectuent elles-mêmes un premier tri avant de vous proposer un projet. Comment est-il fait ? Le processus de sélection vous parait-il sérieux ?

%

C’est le taux de rendement moyen pour un crowdfunding immobilier (Source : Xerfi, mars 2018)

Il s'agit de la durée moyenne, en nombre de mois, d’un projet de crowdfunding immobilier

%

C’est le montant de l’impôt prélevé sur les intérêts issus de tels placements, depuis le 1er janvier 2018

A quoi correspond le rendement proposé ?

Le rendement se situe autour de 10 % pour les projets de crowdfunding immobilier – avec une fourchette de 8 à 12 %. Il est synonyme à la fois de rémunération et de risque. Rémunération car il s’agit des intérêts que vous allez percevoir. Risque car plus le taux est élevé et plus le risque est grand. C’est pour cela que l’assurance-vie et les livrets d’épargne vous rapportent moins ! N’oubliez donc pas qu’il est possible de perdre votre mise lorsque vous investissez dans un projet de crowdfunding immobilier. Il est prudent de n’investir que de l’argent dont vous n’avez pas besoin à moyen terme, les horizons d’investissement étant généralement de 12 à 24 mois.

Le crowdfunding immobilier est-il un placement responsable ?

Ce type de placement peut être responsable. Pour cela, il faut que plusieurs critères soient remplis, le premier étant le critère environnemental. La pierre est l’un des secteurs les plus énergivores. Ainsi, des projets proposant par exemple la rénovation énergétique d’un bâtiment, la construction de logements basse consommation ou d’immeubles à énergie positive vont dans le bon sens. De même, de plus en plus de promoteurs mettent en place des services pour améliorer le quotidien de leurs locataires. Certains par exemple construisent des crèches ou des salles de sport. Au niveau du promoteur, l’existence d’une politique RSE – de responsabilité sociale de l’entreprise – et l’engagement formel dans des politiques durables sont également de bons indicateurs.



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